選擇歐洲也是一種合理的資產(chǎn)配置
來(lái)源：金陽(yáng)光留學(xué)移民發(fā)表時(shí)間：2023年05月09日 11:56:55瀏覽量：
為了規(guī)避金融波動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，很多人開(kāi)始考慮海外投資，以通過(guò)更為全球化的方式分散資產(chǎn)的儲(chǔ)備，讓自己的資產(chǎn)能夠最大程度合理化持有。
而面對(duì)陌生的國(guó)家環(huán)境，投資不動(dòng)產(chǎn)是絕大多數(shù)人的首選方式，早年前美國(guó)、加拿大、澳大利亞、新西蘭等國(guó)家的房產(chǎn)，就是由于中國(guó)投資者加入變得十分火熱，如今伴隨著國(guó)家政策“一帶一路”的深入推廣，沿線東南亞、歐洲各國(guó)又成為了投資者合理分散資產(chǎn)，配置手頭空閑資產(chǎn)的一個(gè)理想選擇。
01、低估值
在經(jīng)歷了全球金融危機(jī)和歐債危機(jī)之后，歐洲各大城市的住宅、商業(yè)地產(chǎn)都遭受到了巨大打擊。而因?yàn)闅W洲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度相對(duì)美國(guó)更加緩慢和一波三折，所以此時(shí)歐洲地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的水平“相當(dāng)于4、5年前的美國(guó)”。
這一點(diǎn)可以通過(guò)房地產(chǎn)的Rent-to-PriceRatio（租售比）上得到體現(xiàn)：在歐洲主要城市，租售比可以達(dá)到5%以上，而在中國(guó)一線城市，這一數(shù)字可能只有歐洲的一半。租金相對(duì)售價(jià)越高，就越能為項(xiàng)目提供健康的現(xiàn)金流，也給項(xiàng)目出售時(shí)的估值提供了有力支持。
行業(yè)人士也表示，很多歐洲地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格都處于歷史低點(diǎn)，如果能夠通過(guò)翻修進(jìn)行升值，將可以在非常短（甚至在1年左右）的時(shí)間內(nèi)就為投資者帶來(lái)良好的分紅回報(bào)。
02、杠桿率大于收益
剛才提到租售比的概念，而這一比例公式的分母用的是地產(chǎn)的全額價(jià)值。但是作為選擇地產(chǎn)投資的人，還可以獲得非常優(yōu)越的杠桿投資的支持。如果將這一因素考慮在內(nèi)，那么所謂的cash-on-cashyield（現(xiàn)金獲利率）則可高達(dá)10%以上（這時(shí)候分母變?yōu)閷?shí)際投入現(xiàn)金而非該地產(chǎn)價(jià)格）。眾所周知，在貨幣政策方面，歐洲央行以及英國(guó)央行仍在執(zhí)行后危機(jī)時(shí)代的強(qiáng)刺激策略，而不少歐洲國(guó)家甚至推出了負(fù)利率政策以刺激投資消費(fèi)。這些政策直接導(dǎo)致歐元區(qū)融資價(jià)格的大幅下滑：歐洲地產(chǎn)項(xiàng)目獲得60%到80%杠桿的資金成本僅為2%，自然房產(chǎn)的實(shí)際售價(jià)就會(huì)普遍低于市場(chǎng)價(jià)格，在中國(guó)等其他市場(chǎng)都難以找到。特別是中國(guó)住宅地產(chǎn)的限購(gòu)政策更是大幅度限制了投資者在地產(chǎn)領(lǐng)域可以獲得的杠桿水平，也導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資收益率的下滑。
03、優(yōu)秀的增值機(jī)會(huì)
去過(guò)歐洲旅行的人很多可能大都會(huì)有這種感覺(jué)：公共設(shè)施偏于老舊，不少地產(chǎn)外觀年久失修。所以，剛才說(shuō)歐洲地產(chǎn)的低估值水平也是來(lái)之有理。但在整個(gè)歐洲大陸，由于受到文化方面的影響，不少?lài)?guó)家對(duì)保護(hù)歷史建筑有著很高的要求，因此房產(chǎn)的外觀與內(nèi)在有著很大差別，有不少優(yōu)秀地段值得發(fā)掘的地產(chǎn)增值機(jī)會(huì)，特別是在旅游發(fā)達(dá)的國(guó)家由于外來(lái)人口的帶動(dòng)，基礎(chǔ)設(shè)施改造升級(jí)的投資將對(duì)周邊的地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生非常積極的影響。
另一種增值機(jī)會(huì)就是選擇基本面良好，但設(shè)施、裝修非常老舊的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行buy-fix-sell（買(mǎi)-修-賣(mài)的策略）的運(yùn)作。通過(guò)翻修、裝潢、營(yíng)銷(xiāo)之后，一個(gè)出租率僅為一半的辦公樓可以在不到2年時(shí)間內(nèi)成為市場(chǎng)搶手貨。
04、配置歐元資產(chǎn)
貨幣的升值與貶值是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題，連最資深的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。因此，投資多種貨幣資產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散也是資產(chǎn)配置中非常重要的一環(huán)。而歐洲房地產(chǎn)基金就為投資者提供了一個(gè)配置歐元定價(jià)資產(chǎn)的不錯(cuò)機(jī)會(huì)。雖然歐洲央行的寬松政策仍然會(huì)是歐元升值的重要阻力，但歐洲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的逐漸復(fù)蘇將帶動(dòng)外來(lái)投資的流入，同時(shí)也將給歐元價(jià)格以向上的支撐。另外，歐元、美元、人民幣匯率之間往往形成互相牽制的三角關(guān)系，因此，對(duì)這三種貨幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)的配置將能很好地對(duì)沖匯率風(fēng)險(xiǎn)。